▲ 이회수 김포미래비전포럼 상임대표.

최근 정부가 김포 사우·풍무동과 고촌읍 일대 17.24㎢를 토지거래허가구역으로 추가 지정했다. 기존 김포한강2 공공주택지구 일대(12.75㎢)를 합치면 김포 내 토지거래허가구역은 무려 29.99㎢에 달한다.

 

정부가 밝힌 표면적 이유는 투기 차단과 지가 안정이다. 그러나 도시계획의 렌즈로 들여다보면 이 조치의 본질은 단순 규제가 아니다. 서울과 맞닿은 김포 동남부권 핵심 요충지를 국가적 차원의 주택공급 및 전략 개발을 위해 '사전 관리'에 들어갔다는 강력한 신호다.

 

문제는 그다음이다. 김포는 이미 뼈아픈 역사를 갖고 있다. '선(先)주택, 후(後)교통'의 결과로 2량짜리 김포골드라인의 극심한 혼잡과 서울 종속형 베드타운이라는 굴레를 짊어져야 했다. 정부가 수도권 서부지역에 또다시 단순 아파트 위주의 주택공급을 시도한다면 교통 대란과 도시 기능 왜곡은 걷잡을 수 없이 커질 것이다.

 

따라서 지금 김포가 정부에 던져야 할 정책적 역제안은 분명하다.

 

“김포 동남부권 개발의 전제조건은 5호선의 조기 착공과 첨단 일자리가 결합된 ‘자족형 콤팩트시티’여야 한다.”

 

1. 5호선 예타 통과의 진짜 의미는 경제성을 넘어선 '국가적 정책성'에 있다.

 

서울지하철 5호선 김포·검단 연장사업은 정부 예비타당성조사를 최종 통과했다. 약 25.8㎞ 구간에 총 9개 역사를 신설하는 3조 5천억 원 규모의 대형 국책사업이다.

 

주목할 점은 5호선이 단순한 비용 대비 편익(B/C) 수치만으로 통과한 것이 아니라는 사실이다. 골드라인 혼잡 해소, 수도권 서북부 교통난 극복, 안정적 주택공급이라는 '국가 정책적 필요성(AHP)'이 결정적 역할을 했다.

이제 5호선은 정치적 구호나 공약이 아니라 '실행 사업'이다. 

역사 위치를 둘러싼 소모적 갈등을 멈추고 대광위 조정안을 바탕으로 기본계획 수립과 설계를 압축적으로 진행해 착공 시계를 최대한 앞당겨야 한다. 나아가 5호선을 단순한 철도 노선 하나로 보지 않고, 김포시 동남부권 도시성장의 '척추'로 삼는 입체적 도시계획이 결합되어야 한다.

 

2. 5호선 중심의 광역교통망과 3차원 복합환승체계로 설계해야 한다

 

진정한 콤팩트시티는 교통망의 완벽한 결합에서 출발한다. 5호선을 광화문·여의도로 이어지는 중심 척추로 세우고, 여기에 9호선 직결 연장과 친환경 스마트 모빌리티를 융합하는 3중 교통망 체계를 구축해야 한다.

 

첫째, 5호선 척추망으로 김포 도심과 여의도축을 연결한다. 대광위 확정 노선대로 고촌-풍무를 관통하며 서울 도심권 접근성을 획기적으로 개선한다.

 

둘째, GTX-D 구축과 9호선 개화~고촌~풍무 연장으로 김포∼강남 직결축을 연결한다. 개화차량기지 인입선을 활용해 풍무역까지 연결, 환승 없이 여의도·강남을 30분대에 주파하는 직결망을 갖춘다.

 

셋째, 풍무역·고촌역에 입체 복합환승센터를 구축한다. 지하에는 5호선·9호선·골드라인의 초단거리 평면 환승 통로를 구축하고, 지상에는 자율주행 셔틀(A-DRT) 정류장, 상공에는 김포공항 연계 UAM(도심항공교통) 버티포트를 배치하는 3차원 모빌리티 허브를 완성한다.

 

3. 풍무역세권의 '수평 입체복합 콤팩트시티' 건설로 현실적 제약을 넘은 스마트 거점화해야 한다.

 

기존 풍무역세권 개발사업이 이미 진행 중이고 공항 인접에 따른 고도제한(해발 57.86m~80m 내외)이 존재하는 현실을 감안할 때, 풍무역 일대의 복합개발은 '비현실적 초고층'이 아닌 '고밀도 수평 입체복합(Horizontal TOD)' 모델로 가야 한다.

 

○ 입체복합 랜드마크 타운 (15~20층급)

고도제한 범위 내에서 상업·업무용지를 유기적으로 통합하고 기저부(Podium)를 넓혀 지하 환승센터부터 지상 4층 스카이브릿지 보행데크까지 하나로 연결한다. 메디컬·바이오 R&D, AI 공유오피스, MICE 비즈니스 몰, 청년 스타트업 인큐베이팅 센터를 입체적으로 집적한다.

 

○ 풍무 2단계 확장과 공공기여 사전협상제

이미 착공·분양된 주택부지는 차질 없이 추진하되, 최근 토허구역으로 묶인 풍무역 남측·배후지를 '풍무 2단계 콤팩트시티'로 연계 개발한다. 종상향 및 용적률 인센티브에 따른 개발이익의 40~50%를 '도시계획변경 사전협상제'를 통해 환수하여, 9호선 풍무 연장선 사업비와 사우·북변 등 노후 원도심의 주차장·공원 정비 기금으로 전액 투입한다.

 

○ 한강변 그레이트 클러스터: '마곡·판교형' 자족 일자리 생태계

이미 인구 5만을 넘어서며 시가지가 포화된 고촌 구도심의 무리한 확장을 지양하고, 미개발 잠재력이 풍부한 한강 수변(향산·풍곡·장곡)의 개발제한구역(GB)을 단계적으로 정비·해제해 '한강변 그레이트 혁신 클러스터'를 조성한다.

 

○ AI 미디어 & 바이오 헬스케어 (시네폴리스~향산)

마곡 R&D 단지 및 상암 DMC와 연계한 버추얼 스튜디오, 생성형 AI 콘텐츠 제작 랩, 인하대병원 연계 정밀의료 융합단지를 구축한다.

 

○ 수변 MICE & 미래 모빌리티 (고촌풍곡~사우)

공항 배후 수요를 흡수하는 한강 수변 컨벤션센터·특급호텔과 함께 김포공항 UAM 노선 연계 모빌리티 R&D, 지능형 관제 실증단지를 배치한다.

 

○ 자율주행 셔틀 지선망

판교 모델처럼 역세권 철도역과 한강 수변 클러스터 사이를 친환경 자율주행 셔틀(A-DRT)로 직결해 5~10분 생활권을 완성한다.

 

'아파트 도시' 김포를 넘어 '100만 광역생활권 제1도심'으로

 

이번 정부의 토지거래허가구역 확대는 김포에게 위기이자 가장 큰 기회다.

부동산 투기 방지라는 소극적 프레임에 갇혀 있을 때가 아니다. 5호선 예타 통과라는 강력한 모멘텀을 바탕으로 정부를 향해 "주택을 공급하려면 5호선 조기 착공과 9호선 풍무 연장, 한강변 첨단자족단지 조성을 패키지로 승인하라"고 당당히 요구해야 한다.

 

일자리 없는 아파트는 도시를 베드타운으로 전락시키지만, 광역철도와 첨단산업, 콤팩트 복합개발이 결합된 도시는 백년의 성장 동력을 갖는다.

 

마곡과 공항을 배후에 둔 김포 동남부권은 이제 서울의 베드타운이 아니라, 서울·인천·고양을 아우르는 수도권 서부의 가장 역동적인 '자족형 제1도심'으로 다시 태어나야 한다. 지금이 바로 그 도시 대전환을 실행에 옮길 골든타임이다.

 

<대정부 협상 전략>

"주택공급만으로는 서울의 위성도시를 벗어날 수 없습니다."

김포시는 정부의 토허제 지정을 기회로 삼아 ① 5호선 조기 착공, ② 9호선 풍무 연장 확정, ③ 한강변 GB 해제를 통한 AI·MICE 자족벨트 조성을 주택공급의 선결 조건으로 관철해야 합니다. 이를 통해 김포 남부권은 단순 베드타운이 아닌 ‘마곡과 공항을 품은 수도권 서부 제1도심’으로 진출해야 합니다.

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